축사 신축을 위한 인허가 조건과 절차 Ⅱ |
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| 작성일 | 2016-11-04 | 조회수 | 599 |
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1. 들어가는 말 축사 신축을 위해서는 예정부지에 주요 인허가 조건들이 해결이 될 수 있는지 여부에 대해서 사전에 충분히 조사하고 검토가 있어야 한다. 아마도 이러한 사전 조사작업이 길게는 몇 개월 이상 걸릴 수도 있고 전체적인 인허가를 추진하는 기간이 사안에 따라서 1년 이상 걸릴 수 도 있다. 주요 인허가 사항 및 조건에 대해서는 지난 10월호에서 설명을 하였고 금월에는 주요 인허가 사항들이 승인되는 전제로 돈사 신축에 대한 주요 추진절차와 내용에 대해서 설명하고자 한다. 2. 돈사 신축을 위한 주요 추진절차 돈사 신축을 추진 시 사업대상 허가부지는 주거지역과 멀리 떨어진 외곽이 될 것이고 대부분의 경우 자신의 부지가 아닌 타인의 부지를 매입해야 하는 조건일 것이다. 10월호의 신축 인허가 조건의 점검에서 기 언급한 바와 같이 예정부지를 선정하였다 하더라도 최종 돈사 신축 시행까지는 넘어야 할 산이 많고 인허가 및 민원문제로 중도에 사업추진이 안될 수도 있기 때문에 부지매입 단계에서부터 이런 점들을 염두에 두고 단계별로 조심스럽고 체계적으로 추진을 해야 한다. 우선 사업계획서상에 계획된 사업추진 일정을 다시 점검하고 보완하여 사업추진일정에 대한 마스타플랜(Master Plan)을 수립하여 단계적, 입체적으로 인허가 사항을 추진하여야 한다.
가. 부지선정 기본적인 사업계획서가 작성되면 사육규모가 결정되므로 필요한 건축면적을 알 수 있게 된다. 근래들어 일부 농장의 경우 사전에 부지를 매입해 놓은 후 인허가 추진과정에서 인허가 조건의 결격사유나 민원의 발생으로 사업추진이 안 되는 경우가 발생하고 있다. 따라서 요즘 들어서 부지선정의 첫 번째 입지조건이 민원발생 및 해결가능성 여부에 있다고 해도 과언이 아니다. 그렇다 하더라도 인허가에 필요한 기본적인 조건이 성립되지 않는다면 사업추진이 안되므로 기초적인 인허가 조건인 돈사 건축 가능지역 여부, 진입도로 확보, 분뇨처리 등이 충족되는지에 대해서 사전 확인이 어느 정도 이루어져야 한다. 지역별로 민원이 강한 지역과 비교적 약한 지역도 있을 수 있고, 같은 지역이라고 하더라도 부락별도 한 두 사람이 강하게 반대하는 사람이 있을 경우도 부정적인 분위기를 주도하여 안되게 하는 경우도 있다. 따라서 부지 선정 시 일반적으로 민원강도가 높은 지역의 경우 이러한 지역은 사전에 피해서 부지를 알아 보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 아울러 사업추진 후보지의 조건 중 부동산의 매입가격이 너무 높은 경우나 인근부지를 추가로 많이 구입해야 하는 부지인 경우는 사업부지로서 적합하지 않다. (1) 부지선정입지조건 ① 주요인허가조건에 부합여부 ② 민원해결 가능여부 ③ 방역상 문제여부 ④ 사료/출하차량 등의 이동성 (2) 부지매입 면적 사업계획서상 사육두수가 결정되면 필요한 축사건축면적을 계산할 수 있다. 모돈사육두수가 500두 인 일괄 사육농장인 경우 개략적으로 필요한 건축면적은 2,750평정도가 된다. 이것은 모돈 두당 5.5평을 기준한 것으로 퇴비사 등 부대시설을 포함한 면적이다. 건축면적이 2,750평(9,075㎡)이면 용도지역별 건폐율에 따라 최소로 매입해야 하는 토지면적을 산정할 수 있다. 만약 계획관리 지역이라면 건폐율이 보통 40%이므로 최소부지매입면적은 6,875평(22,687㎡)가 된다. 만약 매입하는 부지 면적이 크다면 사업신청허가 부지는 건폐율에 맞도록 신청을 하면 된다. 매입부지의 용도지역이 보전관리나 생산관리지역인 경우는 보통 건폐율이 20% 정도 이므로 사업신청허가 부지면적은 13,750평(45,375㎡)가 된다. 부지의 매입은 사업을 성공적으로 추진한다는 전제조건이므로 인허가 및 민원해결을 전제조건으로 매입을 추진하도록 하여야 한다. 이 점은 토지의 지주와 충분히 협의하여 조건부 매입으로 진행하여야 하다. 방법은 크게 2가지가 있을 수 있는데 첫 번째는 토지에 대한 사용승인서를 받아서 인허가 신청을 하는 방법과 둘째는 계약서를 작성하고 일부 계약금을 지급하되 사업추진을 위한 인허가 및 민원해결이 안 되는 경우는 계약을 취소할 수 있다는 특별조항을 계약서에 반드시 넣도록 하는 방법이다. 이렇게 하여 지주로부터도 인허가 및 민원 해결에 적극 지원을 받을 수 있도록 하는 것이 좋다. 나. 설계 설계는 크게 토목설계와 건축설계로 나눌 수 있다. 토목설계는 토목이나 측량설계사무소에 의뢰하여 개발행위허가를 받을 수 있도록 추진하고, 건축설계는 건축설계사무소에 의뢰하여 설계를 하여야 하는데 보통 건축설계사무소에서는 축사에 대한 설계경험과 전문성이 없는 경우에는 돈사기초설계를 돈사설계컨설팅 전문가와 상의하여 설계초안을 잡은 후 설계사무소로 넘겨주는 방식으로 하면 된다. 만약 돈사건축시설업체를 정하였다면 돈사건축시설업체와 협의하여 기본도면을 작성한 후 설계사무소로 넘겨줄 수도 있다. 돈사설계는 환기를 어떠한 방법으로 할 것인지에 따라 크게 영향을 받으므로 환기방법에 대한 부분을 사전에 환기컨설팅 전문가와 충분히 협의하여 결정하여야 한다. 참고로 환기설계시 지하채널입기와 같은 이중벽 구조의 환기시스템의 경우에 건축법에서 이중벽은 환기덕트 시설로 인정되므로 건축면적에서 제외할 수 있다. 분뇨처리설계는 시군 담당공무원과 협의 후 처리 방법이 결정되면 그 방법에 맞추어 인허가 전문환경업체나 환경시설업체에 의뢰하여 분뇨처리 시설을 설계하여 분뇨처리배출시설 신고를 하면 된다. 토지매입단계에서와 같이 설계단계에서도 전체적인 인허가 승인이 안날 수도 있다는 사항을 염두에 두고 추진을 하여야 한다. 때문에 계약조건에서 인허가가 100% 났을 때 잔금을 지급한다는 조항을 넣어서 처리를 하는 방법으로 하여야 한다.
(1) 토목설계(토목설계사무소) ① 토목설계사무소와 설계계약 ‐ 경계측량, 개발행위 신청서류 준비, ② 개발행위 인허가 신청 ③ 개발행위 이행보증금 납부(현금납부 또는 이행보증보험증권) * 현금납부시는 준공 후 반환됨 ④ 개발행위 착공 ⑤ 개발행위 준공 (2) 건축설계(건축설계사무소) ① 건축/설비 설계에 필요한 기본도면 ‐ 투시도, 주요층 평면도, 입면도(2면 이상), 단면도(2면 이상), 내외 마감도, 주차장 평면도, 건축설비도, 소방설비도, 기타 필요한 도면 ② 건축설계사무소와 건축설계 계약 ‐ 설계비에는 건축설계, 구조계산, 소방설계, 전기통신설계, 감리비가 포함 됨(전자입찰의 경우 건축적산비도 포함 됨) ③ 건축허가 신청 ④ 건축허가서 교부 ⑤ 건축물 철거 및 멸실신고 ⑥ 착공신고 ⑦ 사용승인 신청 ⑧ 사용승인서 교부 ⑨ 건축물대장 작성 ⑩등기신청 (3) 분뇨처리설계(환경업체) ① 분뇨처리 배출시설 설계: 시군과 협의된 처리 방식(정화방류, 액비처리 등) ② 가축분뇨 배출시설 허가 신청 및 변경신청(변경사항 있을시) ③ 가축분뇨 배출시설 허가 준공 다. 공사업체 선정 만약 돈사신축에 대한 주요 인허가 사항이 해결되었다면 다음 단계에서 추진하는 것이 공사업체의 선정이다. 2016년부터는 공사업체의 선정의 경우 현대화시설자금을 사용시 국가종합전자조달시스템을 통해 공고·입찰·계약을 체결하도록 강화되었다. 문제는 전자입찰을 통해 업체를 선정하는 경우 업체선정의 준비 및 처리시간이 길어지는 문제와 함께 축사전문시설업체가 아닌 업체가 선정이 될 경우 부실시공이나 어쩔 수 없이 다시 축산시설전문업체에 하청을 주어야 하는 구조가 될 소지가 많다는 것이다. 이러한 전자입찰의 단점을 해결하기 위해서는 신축하는 돈사의 성격과 구조에 따라 입찰에 참가하는 업체의 자격조건과 처리 기간을 사업주가 일정부분 지정할 수 있도록 하는 등의 보완조치가 필요할 것으로 판단된다. 아마도 현재와 같은 입찰 구조에서는 현대화자금의 취지를 살려 축사시설현대화를 추진하는 정부의 입장에 반하여 일부 농가에서는 현대화자금사용을 포기하고 울며 겨자 먹기로 일반자금을 융자받아서 돈사시설공사를 해야 하는 상황이 될 수도 있다. (1) 공사업체 선정기준 ① 해당 공사에 맞는 돈사시설 전문업체인지 여부 ② 재무구조 건전상태 및 제출 공사비의 적합성여부 ③ 시설업체를 통해 공사했던 기존 농가의 평가(공기, 완성도, 사후관리 등) (2) 계약추진시 확인사항 ① 계약금에 대한 계약이행보증보험 발행여부 ② 중도금/잔금 지급조건 ③ 잔금 지급전 하자이행보증증권 발행여부
라. 부대시설 돈사시설의 경우 돈사만 짓는다고 해결되는 것이 아니고 관련 부속시설에 대한 공사가 진행되어야 한다. 가장 중요한 부속시설로는 분뇨처리 시설이 될 것이다. 실질적으로는 분뇨처리배출시설의 준공이 나야 돼지를 입식할 수 있게 된다. 그외 필요한 부대시설로는 차량소독조, 반입창고, 물창고, 출하대, 조경시설, 울타리시설, 관리사 및 샤워시설 등을 설치하여야 한다.
마. 마무리 돈사의 인허가에서 최종 준공까지의 과정은 어찌 보면 하나의 드라마와 같이 우여곡절과 어려움이 발생한다. 아마도 가장 큰 갈등의 요인은 뭐니 뭐니 해도 이권이 문제일 것이다. 전체 축사신축 처리기간 동안 수많은 생각지도 못했던 많은 장애물과 부딪쳐야 하고 그때 그때 문제를 해결해 나가야 한다. 어떻게 보면 이러한 대부분의 문제는 사전에 예측하고 통제 가능한 부분일 수 있다. 왜냐하면 대부분의 문제가 처음 시작과정에서 명확하지 않은 상태로 출발을 하면서 나중에 서로 다른 의견을 가지고 있기 때문이다. 따라서 가장 현명한 해결방법으로는 처음 계약이나 시작과정에서 책임소재의 구분과 명확성을 철저하게 정하여 시작해야 한다. 물론 처음부터 업무 및 공사 구분을 명확하게 하는 것이 쉽지 않을 수 있다. 따라서 처음 시작단계에서 특히 설계도 부분의 완성도를 높여서 공사 시행 시 자재규격과 재질 공사의 범위 등에 대한 시방서를 상세하게 작성하여 시작을 하는 것이 좋다. 그렇지 않은 경우 대부분의 시설업자들의 처음 설계도와 견적서에 포함이 되지 않았다는 이유로 추가공사를 요구하게 되는 원인이 되고 있기 때문이다. 시설을 전문하는 필자의 경우에도 반성을 해 보면 축사 시설의 경우 설계도에 대한 부분을 너무 소홀하게 생각하고 넘어가는 경향이 있었고 이로 인하여 추가공사를 진행하여야 하는 경험을 하였기에 이러한 부분을 해소하기 위한 방법으로 추천하는 것이 바로 초기에 설계도 작업에 시작을 좀 더 할애하고 전문가 조언을 받아 완벽하게 작성하여 시작하는 것이라 생각한다. |
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